不动产登记中预告登记的重要性

　　近年来，房地产市场不断活跃，房地产预售、交易买卖等业务不断增多。在这个过程中，一房多卖、骗取资金的行为时常发生，严重侵犯了群众的物权。因不动产只有登记才发生法律效力，并以登记簿的记载为准。预告登记就是为保障实现物权而进行的登记，并记载于登记簿，以保护权利人的合法权益。

　　预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

　　一、商品房等不动产预售预告登记

　　预购商品房是指开发商对所售不动产还在建造中或者还没有办理首次登记的不动产的预售行为，并与购买人签订商品房买卖合同。购买人为了保障将来自己物权的合法实现，根据与开发商的约定而进行预告登记。并且预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构不予办理。

　　通过预告登记制约开发商把已经出售的不动产再次出售或者进行抵押，有效预防不动产市场交易风险，杜绝了开发商一房多卖等欺诈行为的发生，充分保护了权利人的合法权益。

　　二、不动产转移预告登记

　　不动产转移预告登记，是指不动产已经建造完成并办理了首次登记的，关于买卖、互换或者赠与等转移登记申请的预告登记。这种预告登记是因当事人双方的约定事宜而实现的登记行为。如甲乙双方约定以分期付款的形式进行买卖。甲方为了防止乙方在房款未付清之前过户及余款拖欠等情形的发生；乙方为了预防甲方一房多买或者毁约加价等行为，双方约定进行预告登记。

　　通过预告登记限制了甲方在预告登记之后要处分不动产，如果没有乙方的同意无权处置；同时限制乙方在未付完房款之前也无法办理不动产转移登记。能够有效制止交易中纠纷的发生，保证交易安全有效，从而便民利民。

　　三、不动产抵押预告登记

　　是指当事人已经取得不动产权属证书，并签订了抵押合同，但暂不申请抵押登记，为了保障将来实现抵押合同约定的事项而进行预告登记。例如，A以自己名下的不动产作抵押，与银行签订了抵押合同与主债权合同，并约定办理抵押登记的有关事项，为了预防双方毁约，进行了抵押的预告登记。

　　四、预购商品房设定抵押权的预告登记

　　指在预购商品房预告登记的前提下，当事人将预购商品房抵押给银行，以取得预购商品房后续款项为目的，并且在房屋竣工后，达到办理不动产登记的条件下，办理不动产权证书后，将预购商品房抵押登记转化为有证房(期房转现房)正常抵押登记。

　　屏边苗族自治县不动产登记中心

　　                      2018年8月20日