县税务局、国家金融监督管理总局屏边监管支局、县农业银行、县联社、各房地产开发企业：

　　为促进全州房地产市场平稳健康发展，加强我县商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方的合法权益，保证商品房预售资金专款专用和商品房建设的顺利进行，保障购房人的合法权益，防范预售商品房违约交付风险和烂尾楼项目发生，经研究，制定了《屏边县商品房预售资金监管实施细则》（试行），现印发你们，请遵照执行。

    附件：屏边县商品房预售资金监管实施细则（试行）

2024年8月26日        

　　（此件公开发布）

屏边县商品房预售资金监管实施细则（试行）

　　第一章  总则

　　第一条 为加强我县商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方的合法权益，防范商品房预售风险，保证商品房预售资金专款专用和商品房建设的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《云南省商品房预售款监管办法》《红河州住房和城乡建设局关于印发〈红河州商品房预售资金监管规定（试行）〉的通知》（红建发〔2022〕80号）等有关规定，现结合我县实际，制定本实施细则。

　　第二条 凡在本县行政区内批准从事商品房开发并取得商品房预售许可的项目，其商品房预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本实施细则。

　　第三条 商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行实施、多方参与、专款专用的原则。

　　第四条 本实施细则所称商品房预售资金，是指预售人将其正在开发建设的商品房在取得《商品房预售许可证明》后，竣工备案前预售给购房人，由购房人按合同约定支付购房款，包括但不限于购房人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，统一归集到同一监管银行监管账户。

　　本实施细则所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

　　本实施细则所称监管银行，是指与预售人签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。

　　本实施细则所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。

　　第五条 屏边县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）负责本县范围内商品房预售资金行政监管工作，组织实施预售资金管理信息系统建设，承担监管主体责任。

　　第二章 监管协议签订与账户设立

　　第六条 预售人在申请办理《商品房预售许可证》前，应当就预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容与县住建局、监管银行三方签订商品房预售资金监管协议。

　　第七条 房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个监管账户原则开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。未设立监管账户的项目，一律不予发放《商品房预售许可证明》。

　　第八条 监管银行需具备资金监管安全规范所需的金融管理业务能力及网络技术条件，并与屏边县房地产信息系统联网实现有关数据（资金入账、划转以及按揭贷款的受理、审批、发放、拒贷、结清等信息数据）即时传输。

　　第九条 有贷款的商品房预售项目，监管账户原则上应当设立在提供贷款的商业银行；涉及土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，预售人应当保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。

　　第十条 监管专用账户设立后，不得擅自变更。房地产开发企业因特殊原因申请变更监管专用账户的，应向县住建局提出申请，批复同意后与县住建局、原监管银行重新签订预售资金监管协议，协议应明确将原监管专用账户的结余资金转入新监管专用账户。变更期间，暂停该项目商品房网签备案功能。

　　预售人在取得《商品房预售许可证明》后，应当将《商品房预售许可证明》、监管账户在商品房销售场所予以公示。

　　第十一条 预售项目需变更监管账户的，由房地产企业和监管银行向房地产主管部门提出申请，通过屏边县预售资金管理系统上传下列资料：

　　1.商品房预售资金监管账户变更申请表；

　　2.原监管银行同意变更监管账户的证明文件；

　　3.房地产开发企业关于监管项目未发生销售行为的承诺；

　　4.其他应当提供的资料。

　　第十二条 商品房预售资金监管期限，自开发项目取得 《商品房预售许可证明》之日起，至商品房项目完成房屋所有权首次登记为止；商品房建设项目竣工验收备案后，房地产开发企业申请解除监管需通过屏边县预售资金管理系统上传下列资料：

　　1.解除监管账户的申请；

　　2.建筑工程竣工验收备案证明；

　　3.不动产登记中心出具的已完成初始登记证明材料；

　　4.施工单位、工程单位核实的工程款已全部支付（质保金除外）的证明；经县房地产主管部门审核通过后，书面通知监管银行和申请企业解除监管账户。

　　第三章 预售资金收存管理

　　第十三条 商品房预售资金应全额存入监管账户；承购人支付的定金、首付款等购房款应由承购人直接转入商品房预售资金监管账户，以按揭贷款方式购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入商品房预售资金监管账户；承购人以分期付款或其他形式购买商品房的，应按合同约定将购房款存入商品房预售资金监管账户内；开发企业不得转存入其他账户。

　　房地产开发企业应当在销售现场公示监管银行、监管账户及预售资金监管部门监督举报电话。

　　第十四条 预售人应当在《商品房买卖（预售）合同》中明确购房人缴款的方式及具体时间、金额和监管银行名称、账号，购房人持预售人开具的专用账户缴款单，通过银行网点柜台或商品房预售资金专用POS机将首付款或一次性付款直接存入监管账户。监管银行将入账信息即时传输至商品房预售资金监管系统，系统确认首付款或一次性付款足额到账后方可进行网签备案。预售人不得自行收取预售款。

　　第十五条 购房人按揭贷款购买商品房的，按揭贷款（含公积金贷款）由贷款银行负责在发放贷款后7个工作日内将款项划入监管账户，并即时将监管账户变动数据传输至商品房预售资金监管系统。

　　预售人及按揭贷银行不得以任何理由将承购人按揭贷款扣划、转存至非监管账户。

　　预售人未按时将有关款项划转至监管账户，商品房预售资金监管系统将自动关闭该项目的网签备案功能。

　　第十六条 预售人凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款收据；申请办理《商品房买卖合同（预售）》网签备案时，应提供购房人将购房款存入监管银行资金专用账户的缴款凭证。

　　第四章 预售资金使用管理

　　第十七条 商品房预售监管资金按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，分为重点监管资金和一般监管资金。预售资金总额的90%作为重点监管资金，用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备、税金等款项和有关工程建设费用。预售资金总额的10%作一般监管，主要用于房地产开发企业办公室管理和营销费用支出。

　　第十八条 预售资金不得挪作他用，不得用于缴纳本项目土地款。

　　第十九条 预售人应当按照商品房项目工程建设进度及施工合同约定实施节点控制，分期申请使用商品房预售资金。

　　取得《商品房预售许可证明》后，累计申请使用重点监管资金额度不得超过40%；七层及以上建筑完成“建设层数达二分之一”节点的，累计申请使用重点监管资金额度不超过70%；完成主体结构验收的，累计申请使用重点监管资金额度不超过80%；达到工程质量竣工验收的，累计申请使用重点监管资金额度不超过95%；预售商品房完成首次登记后，可使用剩余商品房预售资金和商品房预售资金的全部利息。

　　第二十条 预售人申请使用商品房预售资金时，应在屏边县预售资金监管系统上传并向监管部门、监管银行提交下列资料：

　　1.商品房预售资金使用申请表；

　　2.用款计划及施工单位提供的工程发票；

　　3.用于支付预售项目主体工程款的，提供有资质监理部门审核的（按幢或多幢）工程进度施工完成证明；

　　4.用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；材料或设备进场后，提供由监理公司核对数量后出具的证明及照片；

　　5.用于支付本项目设计、监理、销售佣金、项目广告宣传费等服务费用的，应提供服务合同、支付凭证或费用结算清单；

　　6.用于归还该项目银行贷款及利息的，提交与银行签订的借款合同；

　　7.用于支付法定税费，应提交纳税申报表和完税证明，应提供缴税（费）通知；

　　8.应当提交的其他资料。

　　第二十一条 使用商品房预售资金应按下列程序办理：

　　1.预售人向监管部门或监管部门指定的机构提出申请；

　　2.对符合条件的预售人，由监管部门出具《商品房预售资金拨付通知书》；

　　3.监管银行凭《商品房预售资金使用申请审批表》为预售人办理预售资金拨付手续。

　　第二十二条 开发项目同时满足以下条件时，可将项目预售款用于支付其他投资、购买土地以及本项目的城市基础设施配套费、人防易地建设费：

　　（一）项目主体工程验收；

　　（二）核算项目未发放的按揭贷款、未售房源价值，留足项目工程建设、办证、税收等所需资金；

　　第二十三条 房地产开发企业应当及时将资金支付给项目施工、材料供应、监理等单位，按有关规定履行农民工工资支付义务和监督责任。

　　第二十四条 购房人与预售人达成退房协议的，经网签备案部门同意撤销合同备案并已办理相关退房手续后，同步解除对应预售资金的监管；预售人应按商品房买卖合同解除协议的约定，及时将款项退还购房人，不得拖延、截留或挪用。

　　第五章 监督管理

　　第二十五条 房地产开发企业有下列行为之一的，由县住建局视情节轻重暂停其监管资金拨付、关闭该项目商品房买卖合同网签备案功能，暂停办理项目后续商品房预售许可证，责令限期整改，并记入房地产开发企业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任：

　　（一）未在售楼处明显位置公示监管银行、监管专用账户、按揭银行，以及监督举报电话的；

　　（二）未按规定及时将预售资金存入监管账户的；

　　（三）指使按揭贷款银行或者协同按揭银行将商品房按

　　揭贷款划入非资金监管账户的；

　　（四）提供虚假材料申请拨付商品房预售监管资金的；

　　（五）未按规定将预售资金退还购房人的；

　　（六）因公司经营问题导致开发项目（含分期开发）出现1次以上延期交房的；

　　（七）发生1次拖欠农民工工资的；

　　（八）因房屋质量问题引发批量性群众投资的；

　　（九）其他变相逃避商品房预售资金监管的行为。

　　第二十六条 施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料，协助房地产开发企业套取预售监管资金的，造成损失的，应当承担相应的法律责任，由县住建局依照规定处理并记入建筑企业不良信用记录。

　　第二十七条 监管银行未按《商品房预售款监管协议》履行监管职责的，由县住建局通报其上级监管部门，由其上级监管部门责令整改，情节严重的，依法承担相应法律责任。整改期间，县住建局暂停其承接新的商品房预售资金监管业务。

　　第二十八条 按揭贷款银行未按规定将预售资金划入监管账户，或者未及时将有关信息推送至商品房预售资金监管系统，给房地产开发企业和购房人造成损失的，由县住建局通报其上级监管部门责令整改，按揭贷款银行应当配合资金追缴。

　　第二十九条 监管部门工作人员违反本实施细则规定，未规范履行监管职责，造成预售款被挪用的，按照有关法律法规追究其责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十条 本实施细则自2024年10月1日起施行。

　　第三十一条 本实施细则由县住建局负责解释。